L'achat d'un bien immobilier en Israël – le pourquoi du comment

Israël, le pays où le lait et le miel coulent à flots, lieu de prédilection pour les Juifs du monde entier… Notre beau pays offre un marché de l'immobilier très attractif. De plus en plus de résidents étrangers achètent des biens immobiliers en Israël, comme résidence principale, en vue de s'y établir dans un futur proche ou lointain, ou secondaire, pour avoir une bonne raison d'y retourner plus souvent.  En effet, Israël est une destination de vacances séduisante, offrant un climat agréable presque toute l'année, des plages, des paysages et d'innombrables activités.
Certains choisissent également d'investir dans l'immobilier en Israël, investissement qui peut s'avérer très rentable, et ce phénomène ne fait que croître.

Pourquoi investir en Israël?



Nul ne peut ignorer que les prix de l'immobilier en Israël ont augmenté de manière considérable ces dernières années, et les prix des loyers ont suivi… La possession d'un appartement en Israël n'implique pas de paiements particuliers, excepté les charges courantes d'habitation (eau, électricité, charges de copropriété "vaad bait" etc.) et la taxe municipale ("arnona"). Lorsqu'un appartement est mis en location, toutes ces charges sont supportées par le locataire. De plus, à certaines conditions, les loyers perçus peuvent être exonérés de l'impôt sur les revenus. Ainsi, l'heureux investisseur perçoit les loyers, et, le jour où il désire revendre le bien, il pourra éventuellement bénéficier d'une exonération de la taxe sur la plus-value ("mas shevah'").

Mais que faut-il savoir avant de s'engager dans une transaction immobilière dans notre chère patrie? Voici quelques notions de base.

Les terres en Israël se divisent en deux catégories: les terres privées et les terres appartenant à l'Etat. Dans cette seconde catégorie, l'Etat concède ses terres et ses biens dans le cadre d'un bail de longue durée, appelé "h'ah'ira", qui se transmet comme le droit de propriété et peut être prolongé ou transformé en propriété. Dans ce cas, l'acheteur n'aura pas la pleine propriété sur le bien, mais sera titulaire de ce droit de location de longue durée, qu'il pourra ensuite transmettre.

Ces deux sortes de biens peuvent faire l'objet de diverses transactions immobilières. Les principales modalités d'achat d'un bien immobilier, mais pas les seules,  sont les suivantes:

Il faut bien noter que certaines transactions immobilières sont plus risquées que d'autres et qu'il faut bien connaître tous les risques et aspects juridiques d'une opération à l'avance afin de prendre une décision appropriée en pleine connaissance de cause.

Lors de l'achat d'un bien immobilier, hormis le prix du bien, il faut prendre en compte la taxe d'acquisition ("mas reh'isha"), variant de 0% jusque parfois 7%, en fonction du type de bien, de son prix et du nombre de biens déjà acquis en Israël.

Comment s'y prendre?



L'achat d'un bien immobilier est une procédure complexe qui se prépare avec diligence. En Israël, les avocats spécialisés jouent un rôle parallèle à celui du notaire en Belgique, et s'occupent de toutes les étapes de la transaction, de la négociation du contrat avec l'avocat de l'autre partie jusqu’à la prise de possession du bien acquis. L'avocat devra bien vérifier les droits acquis afin d'éviter tout dommage patrimonial et moral à son client, vérifier que les droits acquis sont quittes et libres de toute charge, s'il n'y a pas de limitations municipales, étatiques, légales ou autres à faire la transaction, etc. En principe, un seul avocat peut représenter les deux parties. Cependant il est déconseillé de prendre l'avocat du vendeur, surtout si l'acheteur ne parle pas hébreu. Il vaut mieux prendre un avocat bilingue, ou du moins s'assurer de demander à son avocat la traduction en français de tous les documents intervenant dans la transaction, et ce afin d'éviter tout malentendu ou incompréhension.
Comme l'a si bien dit Rabbi Shlomo Halevi Elkabetz, "sof maase bemah'shava th'ila" – pour réussir, il faut planifier les choses à l'avance. *

Stav Weiss,
Avocate chez Hibel Dahan
www.hwd.co.il

* Cet article ne constitue en aucun cas une consultation juridique et chaque cas doit être examiné séparément et dans son contexte.

 

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